Eine Instandsetzung stellt das Objekt wieder her. Sie umfasst umfangreiche Baumaßnahmen, die dazu führen können, dass das Objekt während der Bauzeit nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden kann. Dabei werden Reparaturen und Instandsetzungen durchgeführt, die unbedingt notwendig sind, um die Immobilie wieder bewohnbar zu machen – zum Beispiel durch ein neues Dach.
Bei der Modernisierung hingegen wird die vorhandene Wohnqualität verbessert. Hier kommt es meist nur zu vorübergehenden Einschränkungen des Wohnens – ein Umzug ist aber nicht unbedingt notwendig. Eine neue Heizung oder isolierverglaste Fenster verbessern beispielsweise die Wohnqualität. Natürlich gibt es Möglichkeiten, manchmal sogar Vorschriften, notwendige Instandsetzungsarbeiten mit nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen zu verbinden. So werden Dachsanierungen oft mit Dämmmaßnahmen verbunden, die die Energieeinsparverordnung vorschreibt.